Los detalles de la nueva Ley de Vivienda

A su paso por el Senado, ninguna modificación ha sufrido el texto de la Ley que ya fue aprobada por el Congreso de los Diputados, por lo que sólo cabe esperar a su publicación en el Boletín Oficial del Estado. Aun así, varias de las previsiones de la Ley requerirán el informe y concreción por las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos.

Entre aquellas que entrarán en vigor desde la publicación, destaca el tope a la subida de los alquileres en vigor, que hasta el 31 de diciembre de 2023, seguirá siendo del 2%, un “puntito” más para todo el 2024, y para el 2025, se aplicará el inédito y nuevo índice del alquiler que, a buen seguro, será en todo caso inferior al Índice de Precios al Consumo, como también la prórroga obligatoria y extraordinaria por un año de aquellos contratos que venzan, previa solicitud del inquilino que acredite una situación de vulnerabilidad, siempre y cuando el propietario sea un gran tenedor, cuyo concepto luego trataremos.

Siguiendo con los contratos en vigor, y para los desahucios, no solo se amplía la protección de los inquilinos vulnerables sino también, de los “okupantes” cuando se identifiquen situaciones de vulnerabilidad, pudiendo suspenderse el procedimiento de desahucio previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto.

Y con relación a los nuevos contratos de alquiler o de compraventa, se han establecido nuevas obligaciones de información que, si bien, son exigibles a los propietarios, para con sus compradores o inquilinos, en definitiva, son las agencias inmobiliarias las que van a soportar una mayor carga burocrática, y las que van a tener que ajustar su actividad y documentación, a estas nuevas exigencias. En este sentido, le ley establece que la persona interesada en comprar o alquilar una vivienda podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, la siguiente información, en formato accesible y en soporte duradero, acerca de las condiciones de la operación y de las características de la referida vivienda y del edificio en el que se encuentra. Por ejemplo, las condiciones económicas de la operación (precio total y conceptos en éste incluidos, así como las condiciones de financiación o pago), las características esenciales de la vivienda y del edificio (como la cédula de habitabilidad, la acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, el certificado de eficiencia energética, los servicios de los que dispone el edificio o la antigüedad del mismo) o si la vivienda se encuentra en una zona declarada como tensionada de precios, pero lo más llamativo es que también puede solicitar la “identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación”. En definitiva, quien comercialice un inmueble (para alquiler o venta) y dado que le Ley no define quien es “interesado”, supone tener a disposición de “cualquiera” toda aquella información, para lo cual, tendrá que haber documentado previamente el encargo de venta o alquiler, con los consentimientos necesarios para la transmisión de aquella información (incluso personal del propietario), así como disponer desde el inicio de la relación, de todas la documentación que “ cualquiera” le puede solicitar, y por último, pactar todas aquellas cautelas que impidan que, disponiendo el futuro comprador o inquilino de los datos del propietario, puedan ser aprovechados con la finalidad de eludir el pago de los honorarios por intermediación inmobiliaria.

Otras medidas serán de aplicación inmediata, y afectan también directamente a las agencias inmobiliarias, como es la prohibición de cobrar honorarios al arrendatario en las operaciones de intermediación en contratos de alquiler, previsión por cierto contraria a la costumbre imperante en algunas zonas de España, y otras afectan a los contratos de arrendamiento en sí, como es la obligación de pago de las rentas del alquiler en términos generales a través de medios electrónicos salvo cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, en cuyo caso se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.

Si un propietario posee el menos cuatro viviendas, podrá afrontar recargos en la cuota del IBI, por aquellas que mantenga vacías un durante al menos dos años, recargos que podrán alcanzar un 150% de la cuota en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas desocupadas en el mismo término municipal, pero también se contemplan beneficios fiscales, aplicables a partir del 1 de enero de 2024 (es decir, a tener a en cuenta en las declaraciones a presentar en el año 2025), disfrutando los propietarios de nuevas reducciones, por los alquileres (en las llamadas zonas de mercado tensionado), del 90% por nuevos contratos que rebajen su renta en más de 5%, del 70% cuando se alquilen a personas de entre 18 y 35 años, o del 60%, cuando la vivienda destinada al alquiler haya sido rehabilitada.

Pero como decíamos al principio, algunas de las previsiones de la Ley, van a depender de las actuaciones a desarrollar por las Administraciones competentes en materia de vivienda que deberán definir, las llamadas “zonas de mercado residencial tensionado”, premisa para la aplicación en las mismas de muchas de las disposiciones de la ley, algunas ya comentadas, y otras de importante calado, como el control de los precio del alquiler (pues los llamados pequeños propietarios no podrán pactar rentas que excedan de las que hubieran pactado en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización del contrato anterior, y sin que puedan tampoco fijar nuevas condiciones que repercutan gastos al arrendatario no repercutidos en el contrato anterior, y cuando se trate de grandes tenedores-titulares de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más 1.500 m2, o de 5 o más de uso residencial en entornos de mercado residencial tensionado, ni podrán pactar rentas superiores a las del contrato anterior o al límite máximo del precio que se establezca en índices de referencia, aun cuando no hubiera habido un contrato anterior.

La norma no deja de prever otras medidas destinadas a la protección y potenciación de la vivienda pública (prohibición de enajenar el parque público de vivienda social, la calificación indefinida de vivienda protegida, el concreto de vivienda asequible incentivada, etc.), que junto a otras, tratan de paliar un problema real de acceso a la vivienda, pero la incertidumbre sobre la consecución de los objetivos se respira en el ambiente, y sobre todo se siente la estupefacción que provoca que los poderes públicos utilicen las espaldas de la personas privadas para llevar el peso de las obligaciones que no han cumplido.