¿Quién tiene que pagar las reparaciones de una vivienda alquilada?

Como estamos hablando del alquiler de una vivienda, lo primero es ver lo que la Ley dice (pues no será válida ninguna cláusula del contrato que contravenga lo dispuesto en la Ley) y de ella se deriva que el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido -salvo que el deterioro sea imputable al inquilino, claro- pero las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

Para determinar qué son “condiciones de habitabilidad” y qué son “pequeñas reparaciones”, nos vamos encontrar con opiniones muy diversas, sobre todo según la posición que ocupe el que vaya a opinar… y como el “sentido común” debiera hacer honor a su nombre y ser “común” al propietario y al inquilino, pero no lo es, ya tenemos un conflicto que solo la casuística de los tribunales nos va a ayudar a resolver.

Atendiendo a esta última, podemos citar muchas soluciones en cada caso, pero tampoco conviene tomarlas al pie de la letra, pues cada caso es distinto y exige un examen individualizado. 

Hay sentencias que han establecido por ejemplo que la reparación de los aparatos de aire acondicionado corresponde al inquilino -con el límite de una pequeña reparación- porque no se considera un electrodoméstico necesario para la habitabilidad del inmueble, es decir, no se equipara a la necesidad de una nevera o una lavadora, pero en otro caso, si es un elemento destacado en el contrato, o estamos en un ático tan caluroso que resulta inhabitable sin el aparato, la solución sería la contraria. En el baño, se ha imputado la responsabilidad de las reparaciones a un inquilino por filtraciones de agua si estas han tenido lugar por falta de mantenimiento de juntas, tuberías y desagües pero no lo será si las filtraciones se originan por escapes debidos a la antigüedad de las instalaciones; también puede ser responsable el inquilino por el óxido de la bañera cuando se produce por falta de mantenimiento, pero no lo será si se origina por escapes debidos a la antigüedad de las instalaciones. En el caso de las calderas de agua caliente y calefacción u otros electrodomésticos el inquilino puede ser responsable de los daños si no prueba que fueron fortuitos o debidos al paso del tiempo o habrá de pagar el daño producido por un siniestro ocasionado por el mal funcionamiento de la caldera si no avisó al casero de la situación. En el caso de la cocina, el inquilino tendrá que asumir el pago de desperfectos derivados de su negligencia o mal uso, como en los casos de desatasco de la tubería del fregadero. El inquilino no suele responder por la necesidad de pintar de nuevo al término del arriendo debido a un uso normal, pero sí probablemente por los agujeros realizados en azulejos, y así podríamos citar muchos ejemplos, también contradictorios, y hasta casi el infinito.

Por ello, más importante que citar caso a caso sin consideración a sus concretas circunstancias, es conocer los criterios que los Tribunales van a tener en cuenta, para determinar si estamos ante una pequeña reparación o ante una reparación necesaria para asegurar la habitabilidad de la vivienda, y así en general:

– Las reparaciones hasta 120-150 euros debe pagarlas el inquilino (y si son más caras debe pagarlas el propietario).

– Si la avería se produce al poco tiempo de ingresar el arrendatario, será el propietario el responsable de arreglarla. 

– Las reparaciones que afectan al inmueble en sí mismo corren por cuenta del propietario (suelos, paredes, techos) mientras que las  afectan a bienes muebles, serán responsabilidad del inquilino.

A la luz de estos criterios, ya podemos situar el caso concreto, pero por encima de todo, no está demás recurrir al sentido común para resolver la multiplicidad e situaciones que la Ley no puede contemplar.