Vicios ocultos

No, no es un nuevo capítulo de “Cincuenta Sombras de Grey”. Es un concepto jurídico en toda regla, que alude a los defectos en las cosas que no pueden detectarse en el momento de la compraventa y que dan derecho a reclamar la reparación del bien o la resolución del contrato.

Como estamos en un blog de temas inmobiliarios nos vamos a ceñir a los “vicios ocultos en inmuebles” que normalmente aplicaremos a los contratos de compraventa, pero también podrían concurrir en contratos de alquiler.

El régimen jurídico de los vicios ocultos que establece el Código civil no hace referencia a la vivienda nueva, en la que los plazos y régimen jurídico para reclamar por los defectos se regulan en la Ley de Ordenación de la Edificación, ni a los contratos entre empresas inmobiliarias y particulares, a los que también sería de aplicación la Ley de Consumidores y Usuarios.

Por lo tanto, los “vicios ocultos” refieren a los contratos sobre inmuebles entre particulares y son aquellos defectos que ya existían antes del contrato, que son de cierta gravedad porque, o bien determinan la imposibilidad de uso, o bien, de haber sido conocidos, no se hubiera celebrado el contrato o se hubiere concertado a un precio inferior, y por último que no sean perceptibles a simple vista, o mejor dicho, a la vista del contratante en función los conocimientos que se le supongan.

Dicho esto, qué podemos hacer si lo que estaba oculto, se revela cuando tomamos posesión del inmueble comprado o alquilado, pues tomar acciones legales, y varias son las posibilidades o, mejor dicho, alternativas:

• La primera, desistir del contrato recuperando además los gastos en que se haya incurrido y en caso de demostrar que el vendedor o arrendador conocía los vicios ocultos, exigirle una indemnización.

• La segunda, mantener el contrato, pero solicitando minorar el precio del bien, a juicio de peritos que deberán valorar los daños.

• O la tercera, exigir la adecuación de la cosa para el fin al que se la destina.

Y todo ello: darnos cuenta del defecto, elegir la mejor estrategia y reclamar, en el exiguo plazo de SEIS MESES desde la entrega del inmueble lo que fuerza a compradores (o inquilinos) a inspeccionar con detalle el funcionamiento y características del inmueble LO ANTES POSIBLE.