¿Traspasamos?
- Información Inmobiliaria Legal, Propietario
Lo que coloquialmente se sigue llamando “traspaso”, es lo que la actual Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 32 llama cesión y subarriendo del local de negocio que hace referencia a dos figuras contractuales distintas, pues la primera se distingue del segundo en que en éste el arrendatario original no desaparece, sino que se convierte en el subarrendador de la totalidad o una parte del local de negocio. En ninguno de los casos es necesario el consentimiento del propietario del local, salvo que el arrendatario hubiera renunciado a este derecho en el contrato original.
En este sentido, el contrato va a ser el primer documento a leer en el caso de querer subarrendar o ceder el local que ocupamos como inquilinos.
La decisión de subarrendar o ceder un local de negocio, puede venir motivada por razones muy distintas, como la jubilación, una incapacidad o motivos económicos y/o personales de la más variada índole, pero con una finalidad evidente, dejar de explotar un negocio minimizando las pérdidas o rentabilizando la inversión.
Por ello una vez verificado que en el contrato no se renunció a este derecho, lo siguiente será, con el asesoramiento de un experto agente inmobiliario, que recomendamos, fijar el precio de mercado por el que pretendemos ceder o subarrendar el local, para lo cual tendremos en cuenta, las características de nuestro contrato de arrendamiento (fundamentalmente el plazo restante y la renta), pues en ellos se va a subrogar el nuevo inquilino, pero también muchos otros factores, como la situación del mercado de alquiler en la zona, las inversiones realizadas en el local, los elementos que quedarán en el mismo, la clientela generada en torno al local… En definitiva, todos aquellos elementos que el nuevo inquilino va a aprovechar, si se dedica a la explotación del mismo género de negocio.
Si en contratos anteriores al 1 de enero de 1995, podíamos hablar propiamente de derecho de traspaso que incluía el derecho del propietario a participar (cobrar) un porcentaje del precio del traspaso (del local), en los posteriores no existe ya este derecho establecido legalmente, excepto que las partes lo hayan previsto expresamente en el contrato, pero sí existe el derecho legal del propietario a incrementar la renta, y funciona de la siguiente forma: el inquilino informará de forma fehaciente y en el plazo mínimo de un mes de antelación, de su acuerdo de cesión del contrato de alquiler, paso necesario para que el contrato de cesión resulte obligatorio para el propietario, pero éste tendrá por ello el derecho de aumentar la renta del alquiler en un del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 por 100 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada, y ¡ojo¡, que el mismo derecho tiene el propietario a elevar la renta en el 20 por ciento en los casos en que no se cede a un tercero el contrato, pero cambia el inquilino por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria.
Lo cierto es que la Ley de Arrendamientos Urbanos no está regulando la cesión de un negocio sino de un contrato de alquiler, pero si lo que va a adquirir el cesionario es el no solo el derecho del arrendatario, sino también los elementos materiales y/o jurídicos necesarios para la explotación del negocio en sí (instalaciones, licencias, etc.), podría resolverse la cesión con una compra de las acciones o participaciones de la sociedad que ocupa el local, pero ¡cuidado!, no vaya a ser que por evitar las consecuencias de la cesión u obviar su prohibición en el contrato de alquiler, asumamos otras obligaciones o pasivos de las sociedad titular del negocio.
Como siempre, medicina preventiva… consultemos a abogados y agentes inmobiliarios… ¡Que para eso están!
Redacción: Javier Edo, asesor legal de Casas del Mediterráneo.