¿Mi inquilino realquila mi piso? ¿Qué hago?

En estos tiempos de inflación, es cada vez más frecuente que inquilinos avispados se dediquen a realquilar la vivienda que tienen alquilada por un precio superior, o bien habitaciones de la misma, o incluso nos podamos encontrar con que el inmueble aparece en conocidas plataformas de alquiler al servicio de las benéficas hordas de turistas.

Vaya por delante que si el contrato de alquiler no dice nada o, lo que es más recomendable, lo prohíbe expresamente o, el inquilino no cuenta con la autorización expresa y escrita del propietario, no puede ceder ni subarrendar todo o parte de la vivienda, ni mucho menos montar un negocio turístico en un inmueble que no es suyo y casi con toda seguridad no contará con la oportuna licencia turística.

Frente a esta situación, hay que distinguir qué podemos y qué debemos hacer según los casos. Por supuesto, el incumplimiento de esta prohibición legal y seguramente contractual, dará al propietario el derecho a resolver el contrato. Es recomendable que, antes de iniciar la oportuna acción judicial, se requiera fehacientemente al inquilino para que cese de forma inmediata en dicha práctica y, ante la pasividad o la abierta negativa, interponer las correspondientes acciones judiciales con garantías de éxito. No obstante, la carga de la prueba de que el inquilino realiza tales prácticas prohibidas es del propietario. Recomendaría expresamente que reúna todas las pruebas a su alcance (por ejemplo, testimonios de vecinos, de la administración de la comunidad, anuncios de alquiler de su propio piso en webs, en plataformas turísticas, etc.).

Por supuesto, el derecho a resolver el contrato (no sólo el del inquilino sino el de los otros ocupantes) puede el propietario ejercerlo o no, pero conviene recordar que, por su condición de propietario, tiene determinadas obligaciones y responsabilidades por lo que ocurra en su vivienda. Si, a pesar de conocer la situación, decide no hacer nada, puede estar agravando las mismas.

Por ejemplo, el propietario es responsable frente a la Comunidad de cualesquiera de las actuaciones incómodas, insalubres, ruidosas, etc. que el inquilino (o las personas que ocupan la vivienda) ocasionen al resto de vecinos. Además de las medidas contra el inquilino molesto, la Comunidad también puede demandar al propietario si no ha atendido los requerimientos que se le hayan hecho para que actúe frente al mismo y haya adoptado una conducta pasiva. De no actuar el propietario, la Comunidad podría demandarle solicitando incluso la prohibición de volver a alquilar por un periodo de hasta tres años o los que se estime prudencialmente atendiendo a la gravedad de los hechos y la pasividad de su conducta.

Además, si el inquilino “listillo” se dedica a ceder la vivienda para uso turístico sin la oportuna licencia, y a pesar de que debe sancionarse a quien ejerce la actividad, el propietario puede verse involucrado en un procedimiento administrativo sancionador del que va tener que defenderse, pues lo más probable es que la Administración se dirija contra él mismo en primer lugar.

Ante este tipo de situaciones, lo que debe realizar el propietario para la defensa futura de sus intereses es plasmar en el contrato de alquiler que se firme con el inquilino la prohibición de ceder, subarrendar y/o destinar la vivienda a un uso turístico, estableciendo penalizaciones para el supuesto de incumplimiento de esta obligación… tan fuertes que obliguen al inquilino a cesar en su actividad tan pronto como reciba el primer requerimiento. Por supuesto, si es requerido el propietario por la Comunidad debido a actividades incómodas, peligrosas, etc., de los ocupantes del inmueble, o por la Administración por el desarrollo de una actividad sin licencia – aunque la realice el inquilino -, deberá poder acreditar que ha realizado todo lo que está en su mano para obligar al inquilino a que respete la legalidad y el contrato, de tal modo que no pueda imputarse al propietario la infracción por no concurrir el elemento de culpabilidad.