Los nuevos avales para la compra de vivienda ¿una solución?
- Información Inmobiliaria Legal
Hay un problema innegable de acceso a la vivienda en propiedad (y en alquiler pero eso merece otro artículo) pues los bancos van a financiar con suerte un 80% de la tasación o del valor de compra (el que sea menor) para adquirir una vivienda, lo cual quiere decir que quien compra tiene que tener ahorrado cuanto menos el 20% restante, a lo que hay que añadir otro 10% aproximado para los gastos de la compra.
Por supuesto si la compra es de primera vivienda, si eres joven, o no tan joven, pero tienes niños, tu problema es un problemón, porque no hay quien ahorre….
Para hacer frente a este problemón el Gobierno ha aprobado una línea de avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO) por 2.500 millones de euros destinada a jóvenes menores de 35 años y familias con menores a su cargo para la adquisición de la primera vivienda.
A continuación, se detallan las principales características de estos avales:
El préstamo avalado por esta línea se formalizará mediante un contrato entre la entidad de crédito y el o los adquirientes. El aval se entenderá concedido en el mismo acto de concesión del préstamo y no tendrá ningún coste para la persona beneficiaria ni la entidad financiera.
El ICO avalará hasta el 20% del importe del crédito, salvo que la vivienda adquirida tenga una calificación energética D o superior (muy difícil en vivienda de segunda mano) en cuyo caso se podrá avalar hasta el 25% de este importe.
El plazo del aval otorgado por el Ministerio de Vivienda y gestionado por el ICO será de un máximo de 10 años desde la formalización de la operación, con independencia de la amortización del préstamo. Durante este plazo, la vivienda deberá ser la residencia habitual del avalado y su arrendamiento estará limitado a circunstancias que exijan el cambio de vivienda, como el matrimonio, la separación, el traslado laboral o la obtención de un empleo más ventajoso, entre otras.
El plazo para formalizar los préstamos que se acojan a esta línea de avales finalizará el 31 de diciembre de 2025, aunque este plazo podrá ampliarse dos años más.
Se establecerá un límite máximo de precio de venta o tasación de la vivienda en el convenio entre el ICO y el Ministerio de Vivienda, que podrá ser modificado por acuerdo de la comisión de seguimiento.
Deja de sonreír que no es para todos, solo puedes beneficiarte si cumples las siguientes condiciones:
Que seas persona física, con residencia legal en España durante los dos años anteriores a la solicitud del préstamo.
Que seas mayor de edad pero no mucho, hasta 35 años, o bien tengas hijos a tu cargo.
Que tus ingresos individuales no superen los 37.800 euros brutos al año (4,5 veces el IPREM). En el caso de adquirientes conjuntos, el límite de ingresos se eleva al doble. Dicho límite se incrementará en 0,3 veces el IPREM (2.520 euros brutos anuales) por cada menor a cargo y, además, en el caso de familia monoparental el límite se podrá incrementar en un 70% adicional, elevándose los referidos limites en 2.500 euros anuales por hijo.
Que tu patrimonio sea como máximo de 100.000 euros.
Por último, si ya tienes otra vivienda, no podrás acogerte a esta línea de avales, salvo excepciones como la herencia o transmisión mortis causa sin testamento, la indisponibilidad de la otra vivienda por separación o divorcio, o razones ajenas a tu voluntad o la inaccesibilidad por discapacidad.
Vale, cumples todos los requisitos, ¿y ahora qué?, pues espera un poco porque los bancos todavía no han firmado el Convenio con el ICO, y por tanto no sabemos qué entidades van a comercializar este tipo de hipotecas. Por otro lado y siento recordártelo joven adquirente pero todo buen disco tiene su cara B, o tenía, o lo que es lo mismo, la luna tiene su lado oscuro o lo que es lo mismo, estos avales te van a salir caros, pues en definitiva se trata de una garantía que te presta el Instituto de Crédito Oficial, pero es el banco el que te financia el 100%, y no dudes que se lo vas a remunerar en forma de intereses.
Por último, me preguntó si estos avales van a ser la solución o parte del problema. Hasta quien firma este artículo, que es “de letras” entendió la Ley de la Oferta y la Demanda, y si uno de los problemas de acceso de la vivienda son los precios, ¿acaso la mayor demanda de vivienda que se va a producir no va a favorecer el incremento de los precios? Si dicha Ley se cumple, me temo que el efecto inmediato de los avales, va a ser anulado por el efecto mediato de los precios.
No tengo duda, de que los avales son una “ tirita”, pero no la solución a un problema estructural, y es que en mi humilde opinión, la solución pasa más por aumentar las viviendas disponibles y el poder adquisitivo de los futuros compradores, y no por avales y subvenciones.
Redacción: Regina García, CEO de Casas del Mediterráneo.