Las comunidades de propietarios contra las viviendas turísticas: ¿pueden prohibirlas?

Desde marzo de 2019, una modificación Ley de Propiedad Horizontal abrió la puerta a que las Comunidades de Propietarios tuvieran “algo que decir”, en relación a la instalación de viviendas turísticas en su edificio. Pero ese “algo que decir”, se ha ido concretando en opiniones muy diversas cristalizadas incluso en sentencias judiciales contradictorias.

Lo primero es partir de lo que dice la norma, que no es otra que el artículo art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal : «El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación».

Aclarando que la actividad a que se refiere el artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no es otra cosa que el “alquiler vacacional” y que el artículo 3 del Código civil nos dice que “Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas”, la primera cuestión a la que debemos dar respuesta es: ¿limitar o condicionar es lo mismo que prohibir?. pues como “yo sólo sé que no sé nada”, lejos de aventurarme a dar una respuesta, acudo al Diccionario, y éste me dice que: condicionar es “Hacer depender algo de una condición” y limitar es “Fijar la extensión que pueden tener la autoridad o los derechos y facultades de alguien”, y prohibir es “impedir que alguien lleve a cabo algo a lo que tiene derecho a priori”.

Por lo tanto, y en mi humilde opinión, y como son términos distintos, el legislador no quiso que las Comunidades de Propietarios pudieran prohibir la instalación de viviendas turísticas, pues así lo hubiera dicho expresamente. Además, nuestro sistema jurídico está basado, de momento, en el libre ejercicio y respeto al derecho a la propiedad privada, y, si bien cada vez más se van incorporando a la propiedad individual una función social relacionada con su uso y aprovechamiento, las normas que limitan un derecho, deben ser interpretadas de forma restrictiva.

Dicho esto, debemos añadir que el mismo artículo de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la Comunidad de Propietarios también podrá incrementar hasta un máximo de un 20% la participación en los gastos comunes a los propietarios que destinen sus viviendas a uso turístico (acuerdo que requiere el mismo porcentaje de votos que los necesarios para prohibir el destino de una vivienda al alquiler turístico).

En definitiva, la Comunidad, solo podría llegar a prohibir con justa causa, cuando un propietario en concreto ejerza la actividad de forma ilegal por no haber cumplido con la normativa administrativa o urbanística, o bien, cuando incumpla las limitaciones o condiciones previamente aprobadas por la junta de propietarios, con las mayorías requeridas, pero no cabe un pronunciamiento genérico y extensivo a toda la Comunidad de Propietarios.

Por último, y esto es importante, a ningún vecino puede imponerse estas limitaciones o condiciones con carácter retroactivo de tal forma que, el acuerdo solo operaría frente a los propietarios en el momento de la adopción del acuerdo, que no estuvieran ya ejerciendo la actividad lícitamente y sin perjuicio del derecho de cualquiera de impugnación del acuerdo, y a los que lo sean con posterioridad, solo en el caso de que el acuerdo haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

Si estás metido de lleno en una situación como ésta, ya seas propietario con ganas de prohibir, limitar o condicionar, o ya seas un inversor profesional del alquiler de vivienda turística, ponte en contacto con nosotros y te ayudaremos en todos los pasos que has de dar.