Alquiler de vivienda habitual, de temporada y turístico en la Comunidad Valenciana: diferencias y obligaciones.

Si tienes una vivienda en la Comunidad Valenciana y estás pensando en alquilarla, seguro que te habrán surgido dudas: ¿qué diferencia hay entre alquilarla como vivienda habitual, de temporada o como turística? ¿Qué obligaciones legales tengo en cada caso? Te lo cuento desde el punto de vista de un propietario que, como muchos, se ha visto frente a estas decisiones.

RESUMEN RÁPIDO

• Vivienda habitual: estabilidad y prórrogas bajo LAU (vivienda).
• Temporada: uso no permanente y duración pactada bajo LAU (uso distinto).
• Turístico: estancias por días/semanas, registro y trámites turísticos autonómicos.

1. ALQUILER DE VIVIENDA HABITUAL

Este es el alquiler de toda la vida. Se firma cuando el inquilino quiere fijar su residencia en tu vivienda de manera estable. Aquí la normativa que se aplica es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su parte de “vivienda”.

En este caso:

• Duración mínima: el contrato debe ser de 5 años si el arrendador es una persona física, o de 7 años si es una empresa, aunque se pueden firmar por periodos más cortos y el inquilino tiene derecho a prórroga hasta alcanzar los 5 o 7 años.
• Fianza: es obligatoria una mensualidad de fianza, que debe depositarse en el organismo correspondiente de la Generalitat Valenciana (actualmente en la Conselleria de Hacienda).
• Obligaciones: el propietario se encarga de los gastos de comunidad, impuestos como el IBI y las reparaciones estructurales. El inquilino paga suministros y pequeños arreglos por uso normal.

Pros y contras:
Lo positivo es la estabilidad: normalmente tienes un contrato duradero y los ingresos son predecibles. Lo negativo, que no puedes recuperar la vivienda fácilmente antes de tiempo, salvo en casos justificados.

2. ALQUILER DE TEMPORADA

El alquiler de temporada se utiliza cuando el inquilino no quiere residir permanentemente, sino usar la vivienda durante un periodo concreto: por ejemplo, un estudiante que viene un curso, un trabajador desplazado unos meses o una familia que pasa el verano en la playa.
Aquí también se aplica la LAU, pero en su parte de “arrendamientos para uso distinto de vivienda”.

Características principales:

• Duración: libremente pactada. Puede ser un mes, seis meses o un año. Lo importante es que no haya intención de residencia permanente.
• Fianza: también se exige, pero en este caso la ley obliga a dos mensualidades. Igual que en el alquiler habitual, la fianza debe depositarse en la Generalitat.
• Contrato: debe dejar claro que el uso es temporal, indicando el motivo (trabajo, estudios, vacaciones prolongadas, etc.), para evitar problemas legales.
• Obtención de un Número de Registro: no podrás comercializarlo a través de plataformas en líneasin la obtención previa de un “número único de alquiler” o “código de comercialización” que se obtiene a través del Registro de la Propiedad. Después de alguna que otra controversia, ya ha quedado claro que plataformas en línea son aquellas en las que puedes reservar y pagar a través de ellas, por lo que sí podrás realizar publicidad a través de inmobiliarias y portales inmobiliarios.

Nota práctica:
Este tipo de alquiler da más flexibilidad, tanto para el propietario como para el inquilino, pero la rotaciónde inquilinos es mayor y conviene asegurarse de que se cumple la finalidad temporal.

3. ALQUILER TURÍSTICO

El alquiler turístico es distinto: hablamos de alquilar la vivienda a viajeros que vienen por días o semanas, normalmente con fines vacacionales. En este caso no se aplica la LAU, sino la normativa turística de la Generalitat Valenciana.

Obligaciones principales:

• Registro: es obligatorio inscribir la vivienda en el Registro de Viviendas Turísticas de la Comunidad Valenciana. Sin este trámite, no se puede anunciar legalmente en plataformas como Airbnb o Booking.
• Licencia o declaración responsable: hay que presentar una declaración responsable ante Turismo, a la que necesariamente deberás acompañar un Informe de Compatibilidad Urbanísticaemitido por el Ayuntamiento de la localidad.
• Normas municipales: algunos ayuntamientos imponen limitaciones adicionales, por ejemplo, zonas donde no se permite abrir nuevas viviendas turísticas, moratorias, etc. Conviene informarse en el consistorio.
• Autorización de la Comunidad de Propietarios: todo propietario que pretenda hacer de su vivienda o local, perteneciente a una Comunidad de Propietarios, una vivienda turística, precisará la autorización previa y expresa por parte de la Comunidad de Propietarios y esta autorización requerirá el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios del edificio.
• Duración: una vivienda turística solo puede alquilarse a un mismo huésped por un máximo de 10 días consecutivos. Si la estancia supera este plazo, el alquiler deja de considerarse turístico y pasa a regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), con otras obligaciones y derechos por ambas partes.
• Obligaciones fiscales: los ingresos se declaran en el IRPF (o en el impuesto de sociedades si es empresa). Además, si ofreces servicios propios de hotel (como limpieza diaria o restauración), puede aplicarse el IVA.

Consejo operativo:
El alquiler turístico suele ser más rentable a corto plazo, pero requiere más gestión, cumplimiento estricto de las normas y atención continua a los huéspedes.

CONCLUSIÓN

• Vivienda habitual = estabilidad y seguridad, pero menos flexibilidad.
• Temporada = contratos más libres, siempre que quede claro que no es residencia habitual.
• Turístico = más ingresos potenciales, pero también más obligaciones legales y control administrativo.

Como propietario en la Comunidad Valenciana, lo importante es elegir el tipo de alquiler que mejor se adapte a tus objetivos, porque las tres modalidades cumplen un fin social y económico diferente. En Casas del Mediterráneo te ayudamos a cumplir con la normativa, evitar sanciones y seleccionar el mejor perfil de huésped o inquilino para tu vivienda, con todas las garantías.

Contacta en el 960660660 o info@casasdelmediterraneo.com y descubre todo lo que podemos ofrecerte.