Comprar y vender un inmueble «en rentabilidad»

Cada vez más se oye esta expresión en el mercado inmobiliario, que no significa otra cosa que, como la misma indica, vender y comprar un inmueble que produce “renta”, es decir, un inmueble alquilado.

Sin perjuicio de un necesario y previo análisis económico que dejo a los gurús de las inversiones inmobiliarias, hay una serie de cuestiones jurídicas que hay que contemplar. La primera es si puede venderse (o correlativamente comprarse) un inmueble alquilado, y la respuesta es, por supuesto que sí, pero con diferentes cautelas y consecuencias, según hablemos de una vivienda o de un local de negocio y siempre dando por supuesto, la buena fe del propietario que deberá proporcionar los documentos contractuales y toda la información relevante relativa a la relación arrendaticia.

En ambos casos, habrá que repasar qué dice el contrato, para saber qué se ha pactado para el supuesto de una eventual venta del inmueble, o si, como es posible también en ambos casos, se ha renunciado – de forma expresa – por parte del inquilino al llamado derecho de adquisición preferente, pues en otro caso, el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el vendedor (propietario) deberá comunicar de forma fehaciente las condiciones esenciales de la venta al arrendatario y éste puede ejercitar el derecho de tanteo en el plazo de 30 días naturales. Si no se le ha comunicado esta intención de venta o se ha hecho por unas condiciones inferiores a las que se le habían trasladado, tendrá derecho a ejercitar el derecho de retracto, o sea, adquirir el inmueble por el mismo precio y anular la compraventa anterior, con todo lo que ello conlleva y….¡ojo!, porque si en la escritura de venta no se hace constar que el arrendatario ha renunciado expresamente a este derecho o bien no se acredita haber realizado las notificaciones que le ley exige, no podrá inscribirse la compraventa en el Registro de La Propiedad.

Solo recordar, y esto va para grandes inversores, que el derecho de adquisición preferente no se dará tampoco en los siguientes casos: cuando el vendedor sea propietario de todo el edificio o de varias viviendas y locales del mismo y lo venda conjuntamente o cuando todo el edificio, aunque pertenezca a varios propietarios, se venda a un mismo comprador.

Pero bueno, supongamos que o bien se ha renunciado a este derecho, o bien el inquilino no lo ejercita, en cuyo caso, la compraventa se efectúa, y en este caso el nuevo propietario se subroga (o más coloquialmente, “se pone en lugar de“) en la posición del anterior arrendador, debiendo respetar, escrupulosamente, sus obligaciones y los derechos del inquilino, pero además, si se trata de una vivienda, también, toda la regulación legal aplicable – según la fecha del contrato original – a la duración del arrendamiento y a sus prórrogas.

Será también recomendable recoger esta transmisión de la propiedad en un anexo al contrato de arrendamiento y comunicar dicha circunstancia al organismo competente de depósito de fianzas con el fin de que el adquiriente pueda ser reconocido como titular de la misma, y utilizarla en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato.

En definitiva, se trata de operaciones de compraventa inmobiliaria cada vez más comunes, no solo para inversores profesionales sino también para quien se plantea la adquisición de un inmueble cuyo uso de momento no precisa, y por tanto puede aprovechar una renta que le alivie su carga financiera. ¿Te animas?